Lexikon

Abgeschlossenheit / Abgeschlossenheitsbescheinigung
Annuitätsdarlehen
Auflassungvormerkung
Aufteilungsplan
Beleihungswert
Beleihungswert
Bereitstellungszinsen
Darlehen
Disagio
Effektivzins
Eigentümerversammlung
Gemeinschaftseigentum
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Grundbuch
Grundbuchamt
Grundbuchauszug
Eintrag in das Grundbuch
Hypothek
Instandhaltungsrücklage
Lasten und Kosten
Leerstehende Wohnungen/nicht gebautes Sondereigentum
Maklercourtage
Miteigentum/Miteigentumsanteil
Mietvertrag/Übernahme bei Erwerb
Sondereigentum (Wohnungs- und Teileigentum)
Teilungserklärung
Sonderumlage
Begleitperson in der Wohnungseigentümerversammlung
Wohngeld / Hausgeld
Betriebskosten
Eigentümerwechsel

Abgeschlossenheit / Abgeschlossenheitsbescheinigung
Sondereigentum an Wohnräumen oder sonstigen Räumen kann nur eingeräumt werden, wenn diese Räume in sich abgeschlossen sind (§ 3, Abs. 2 WEG). Das zuständige Grundbuchamt trägt Wohnungseigentum im Grundbuch nur ein, wenn diese Abgeschlossenheit nachgewiesen wird, nämlich durch die so genannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese Abgeschlossenheitsbescheinigung wird durch die zuständige Baubehörde erteilt. Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum hat.

Annuitätsdarlehen
Im Rahmen der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen die meist verwendete Darlehensform. Der Kreditnehmer zahlt während der vereinbarten Zinsbindung das Darlehen mit gleichbleibenden Jahresleistungen (Annuität) zurück.

Die Annuität, die aus einem Zins- und Tilgungsanteil besteht, kann dabei in monatlichen, vierteljährlichen oder halbjährlichen Raten getilgt werden. Durch die ständige Tilgung wird die Darlehensschuld gemindert, folglich müssen weniger Zinsen gezahlt werden. Da die Annuität immer gleichbleibend ist, erhöht sich der Tilgungsanteil im gleichen Maße wie der Zinsanteil sinkt. Durch diesen Effekt ist das Darlehen nach ca. 33 Jahren zurückgezahlt, wenn Sie alle Konditionen die gesamte Laufzeit über beibehalten.

Auflassungvormerkung
Unter Auflassungsvormerkung versteht man eine Art Sperrvermerk im Grundbuch, der den späteren Eigentumserwerb des Käufers sichert, auch wenn die Auflassung zunächst (z.B. vor der Kaufpreiszahlung) noch nicht im Grundbuch eingetragen wird.

Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist eine von der zuständigen Baubehörde genehmigte Bauzeichnung im Maßstab 1 : 100. Aus dem Aufteilungsplan ist die Gebäudeaufteilung mit den einzelnen Wohnungen ersichtlich. Ferner ergeben sich daraus die Lage und die Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile. Dieser Aufteilungsplan ist dem Grundbuchamt vorzulegen, das sodann von der zuständigen Baubehörde mit Unterschrift und dem Siegel oder Stempel versehen wird.

Beleihungswert
Wert, der bei Veräußerung der Immobilie dauerhaft erzielbar ist. Es ist ein rein subjektiver Wert, der zur Sicherung der Ansprüche des Kreditgebers dient und jedes Kreditinstitut individuell festlegt. Der Beleihungswert wird ausgehend vom Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Üblich sind Sicherheitsabschläge von 20%.

Beispiel: Verkehrswert einer Immobilie: 100.000 EUR

  20% Sicherheitsabschlag: 20.000 EUR
Beleihungswert (100%): 80.000 EUR.

Kreditinstitute können Darlehen bis zu 100% des Beleihungswertes vergeben. Für die Kreditnehmer bedeutet das allerdings, dass die Kosten für das Darlehen dadurch steigen, da das Risiko für die Banken höher ist. Üblich ist die Sicherung des Darlehen mit bis zu 60 % des Beleihungswertes. Dadurch werden auch die Zinskonditionen für die Kreditnehmer besser.

Bereitstellungszinsen
Ab einen bestimmten, im voraus festgelegten Zeitpunkt nach Abschluss des Darlehensvertrages berechnen die Kreditinstitute sogenannte Bereitstellungszinsen. Bereitstellungszinsen fallen also immer dann an, wenn der Kreditnehmer sich das Darlehen noch nicht hat auszahlen lassen. Bereitstellungszinsen müssen in Höhe von ca. 0,25% pro Monat für den nicht in Anspruch genommen Kreditbetrag bezahlt werden, solange bis das Darlehen abgerufen wird. Kreditinstitute verlangen diese Zinsen, da sie die Kreditmittel nach der Bewilligung bereitstellen und ab diesem Zeitpunkt Refinanzierungskosten für die Banken anfallen.

Darlehen
Rechtsgeschäft zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber, mit dem eine bestimmte Geldsumme gegen ein Entgelt (Zins) dem Darlehensnehmer zur Verfügung gestellt wird und dieser sich verpflichtet, die Geldsumme zu einem bestimmten Termin zurückzuzahlen. Im heutigen Sprachgebrauch wird das Darlehen eher als ein längerfristigen Kredit verstanden.

Disagio
Differenz zwischen dem Nominalbetrag und dem Auszahlungsbetrag bei einem Hypothekendarlehen. Wird auch als Abgeld oder Danum bezeichnet. Der Kreditnehmer vereinbart mit dem Kreditinstitut, dass das Darlehen nicht zu 100 % ausgezahlt wird, sondern mit einem Abschlag von bis zu 10 %. Diese Differenz kann auch als Zinsvorauszahlung bezeichnet werden, denn im Gegenzug reduziert das Kreditinstitut für den Zeitraum der Zinsfestschreibung den Nominalzins.

Heutzutage lohnt sich ein solches Disagio nur noch für Käufer oder Bauherrn einer vermieteten Immobilie, da er, im Gegensatz zum Eigenheimbesitzer, diesen Abschlag steuerlich geltend machen kann.

Effektivzins
Effektivzins Gesamtkosten in Prozent vom Darlehen, die ein Kreditnehmer zu zahlen hat. Kreditinstitute sind nach der Preisangabenverordnung und dem Verbraucherkreditgesetz verpflichtet den effektiven Zinssatz mit auszuweisen. Der Effektivzins dient im Gegensatz zum Nominalzins als Vergleichsgrundlage. Durch den Vergleichszins werden die effektiven Kosten einer Finanzierung festgelegt. Im wesentlichen wird der Effektivzins vom Nominalzins sowie von den sonstigen Aufwendungen wie die Bearbeitungsgebühr, Vermittlungsgebühr, das Disagio, die Art der Zins- und Tilgungsverrechnung bestimmt.

Bei Krediten, deren Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben sind, heißt dieser Preis "effektiver Jahreszins". Wenn jedoch Änderungen des Zinssatzes oder anderer preisbestimmender Faktoren während der Laufzeit möglich sind, wird er mit "anfänglicher effektiver Jahreszins" bezeichnet.

Mit Hilfe des Effektivzinses können nur Darlehensangebote mit gleicher Zinsfestschreibung verglichen werden. Auch die übrigen in die Effektivzinsermittlung einbezogenen Faktoren (insbesondere tilgungsfreie Jahre, Tilgungssatz, Art der Tilgungsverrechnung und Bearbeitungsgebühren) müssen für einen zutreffenden Preisvergleich identisch sein. Im Effektivzins sind keine Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen , Teilauszahlungszuschläge und Kontoführungsgebühren enthalten. Dies muss berücksichtigt werden, wenn eingeholte Angebote objektiv verglichen werden sollen.

Eigentümerversammlung
In den §§ 23, 24 und 25 WEG finden sich zentrale Vorschriften zur Eigentümerversammlung. Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Organ für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die gemeinschaftliche Willensbildung der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümerversammlung entscheidet durch so genannte Mehrheitsbeschlüsse. Die Eigentümerversammlung dient ferner dem Informationsaustausch zwischen den Eigentümern und dem WEG-Verwalter. Der Verwalter hat mindestens 1 x im Jahr am Ort der Wohnanlage eine Eigentümerversammlung einzuberufen. In dieser so genannten ordentlichen Eigentümerversammlung wird über den Wirtschaftsplan des nachfolgenden Jahres und über die Jahresabrechnung des vorhergehenden Jahres Beschluss gefasst. Den Vorsitz in der Eigentümerversammlung führt der Verwalter, sofern die Wohnungseigentümerversammlung nicht etwas anderes zur Geschäftsordnung beschließt. Die Wohnungseigentümerversammlung ist nicht öffentlich, d.h. Begleitpersonen sind in der Regel nicht zugelassen (s. auch "Begleitpersonen...").

Gemeinschaftseigentum
Teile, die für Bestand und Sicherheit erforderlich sind und die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen (§ 5, Abs. 2 WEG). Zum Gemeinschaftseigentum zählen:

  • Das gesamte Grundstück (die bebaute und unbebaute Fläche)
  • Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit erforderlich sind (Fundamente, Grund- und Außenmauern, Brandmauern, Fenster, Dach, Schornsteine, Dachbelag usw.).
  • Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen z.B. Gärten, Höfe, Trockenplätze, Aufzüge, Treppenhäuser usw.).
  • Das Verwaltungsvermögen bestehend aus z.B. Gemeinschaftlichen Geldern und Verwaltungsgegenständen.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
...haftet für die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft gesamtschuldnerisch, so dass die Herstellung der Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft ein vorrangiges Rechtsgut ist. Zahlt ein Wohnungseigentümer sein Wohngeld nicht, so muss sich der Verwalter um das Wohngeldinkasso kümmern.

Grundbuch
Das Grundbuch ist ein beim Amtsgericht (Grundbuchamt) geführtes öffentliches Register, das die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks erfasst. Es besteht aus dem Bestandsverzeichnis, in dem Angaben über das Grundstück selbst enthalten sind (z.B. Lage und Größe), und den drei Abteilungen. Die Abteilung I gibt Auskunft über den Eigentümer, die Abteilung II erfasst Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück liegen und in Abteilung III werden bestehende Grundpfandrechte eingetragen.

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben und kann von jedermann, der ein berechtigtes Interesse hat (z.B. Käufer) und dies nachweisen kann, eingesehen werden.

Grundbuchamt
Staatliche Behörde, die mit der Führung der Grundbücher in ihrem Bezirk beauftragt ist. Dabei handelt es sich meist um eine besondere Abteilung des Amtsgerichts.

Grundbuchauszug
Vollständige Abschrift aller zu einem Grundstück gehörenden Grundbucheintragungen. Jeder mit einem berechtigten Interesse kann einen solchen Auszug anfordern. Kreditinstitute verlangen i.d.R. einen beglaubigten Grundbuchauszug, um sich die rangrichtige Eintragung ihrer Grundschuld bestätigen zu lassen.

Eintrag in das Grundbuch
Erst durch die Eintragung in das Grundbuch wird der Käufer einer Eigentumswohnung auch Eigentümer.

Hypothek
Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht und dient dem Darlehensgeber zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Darlehen.

Die Hypothek ähnelt der Grundschuld und wird ins Grundbuch eingetragen. Sie berechtigt den Darlehensgeber, das Grundstück im Zuge der Zwangsvollstreckung zu verwerten, falls der Darlehensnehmer zahlungsunfähig ist. Die Hypothek ist im Gegensatz zur Grundschuld akzessorisch, das heißt Sie ist abhängig von der zugrundeliegenden Forderung. Sobald die Darlehenschuld getilgt ist, existiert die Hypothek nicht mehr.

Auch wenn nur ein Teil des Darlehens abgezahlt worden ist, verringert allein dieser Teil schon die Hypothek. In der Praxis werden Hypotheken so gut wie gar nicht mehr verwendet, da sie im Gegensatz zur Grundschuld kostenintensiver und schwieriger in ihrer Handhabung sind.

Instandhaltungsrücklage
Die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage ist für jede Wohnungseigentümergemeinschaft gesetzlich zwingend vorgeschrieben. Sie dient dazu, vorsorglich Geld einzusammeln, so dass zu späteren Zeitpunkten größere Instandsetzungsmaßnahmen eben aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden können. Im Wirtschaftsplan ist eine derartige Instandhaltungsrücklage vorzusehen. Der Verwalter ist verpflichtet, die anteiligen Rückstellungszahlungen spätestens am Ende des Kalenderjahres auch der Instandhaltungsrücklage zuzuführen. Die entsprechenden Zahlungsbeträge sind sodann Bestandteil der monatlichen Wohngeldvorauszahlungen.

Lasten und Kosten
Anteilig der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, sich an den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen. Dabei ist es unerheblich, ob gemeinschaftliche Einrichtungen durch einen Eigentümer genutzt werden oder nicht.

Die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind im wesentlichen auf die Mieter nach Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung als Bewirtschaftungskosten bei entsprechender Vereinbarung umlegbar. Nicht umlegbar auf den Mieter sind beispielsweise die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, die Verwaltervergütung und die Zahlung in die Instandhaltungsrücklage.

Leerstehende Wohnungen/nicht gebautes Sondereigentum
Wie bereits unter dem Begriff Lasten und Kosten dargelegt, hat sich grundsätzlich jeder Eigentümer anteilig an den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen. Dies gilt auch für leerstehende Wohnungen.

Maklercourtage
Auch Maklergebühr oder Maklerprovision genannt. Sobald eine Immobilie durch die Vermittlung eines Maklers erworben wird, ist dafür eine Gebühr fällig. Sie liegt zwischen 3,0% und 6,0% des Kaufpreises (exklusive Mehrwertsteuer).

Miteigentum/Miteigentumsanteil
Das Wohnungseigentum besteht u.a. aus einem so genannten Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und sonstigem gemeinschaftlichen Eigentum und steht den Wohnungseigentümern nach Bruchteilen zu. Der Miteigentumsanteil nach Bruchteilen kann in verschiedener Art und Weise ausgedrückt werden (meist in 1.000-stel). Es besteht kein Zwang, etwa die Miteigentumsanteile nach qm-Wohnfläche festzulegen; die Festlegung kann auch nach freiem Ermessen durchgeführt werden. Entsprechend der Feststellung der Miteigentumsanteile erfolgt sodann die Eintragung ins Grundbuch.

Mietvertrag/Übernahme bei Erwerb
Nach den Bestimmungen des bürgerlichen Gesetzbuches tritt der Käufer Kraft Gesetzes anstelle des bisherigen Eigentümers in eventuell bestehende Mietverhältnisse über Eigentumswohnungen vollumfänglich ein.

Es gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht.

Sondereigentum (Wohnungs- und Teileigentum)
Sondereigentum (Wohnungs- und Teileigentum) Sondereigentum stellt ein echtes Eigentum bzw. Alleineigentum an Wohnung oder sonstigen Räumen des Wohnungseigentümers dar. Gemäß § 5 WEG (Inhalt des Sondereigentums) verleiht es dem Inhaber das grundsätzliche Recht, die zu diesem Sondereigentum gehörenden Bestandteile des Gebäudes zu verändern, beseitigen und einfügen zu können, so lange dadurch weder gemeinschaftliches (Mit-)Eigentum noch ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt wird. Ebenso darf durch die Rechtsausübung des Inhabers die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht verändert werden. Die detaillierte Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ergibt sich aus der jeweiligen Teilungserklärung.

Die nachstehende Übersicht verdeutlicht an einigen Beispielen das Sondereigentum:

  • Innenputz
  • Innenanstrich
  • Sanitärgegenstände
  • Fliesen
  • Bodenbeläge
  • Innenanstrich der Fenster und der Wohnungsabschlusstüre
  • nicht tragende Innenwände
  • Innentüren
  • Versorgungsleitungen ab Abzweigung vom Hauptstrang, soweit nur eine E
  • Eigentumswohnung versorgt wird.

Teilungserklärung
Bezeichnet die Aufteilung der Immobilie in Wohneigentum. Der Grundstückseigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, d.h. wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, sind Sie zusammen mit den anderen Wohnungsbesitzern Eigentümer des Grundstücks, Sie erhalten ein Miteigentum an diesem Grundstück. Ferner fällt ihnen auch ein Miteigentum an gemeinsam genutzten Räumen wie bspw. dem Treppenhaus oder gemeinschaftlichen Kellerräumen zu.

Neben dem Miteigentum steht Ihnen ein Sondereigentum an Räumen zu, sprich Ihrer Eigentumswohnung. Hierbei sind Sie der alleinige Eigentümer dieser Räume. Das Miteigentum und das Sondereigentum wird in dieser Teilungserklärung genau bezeichnet.

Sonderumlage
Abgesehen von dem Beschluss über einen Wirtschaftsplan und über eine Jahresabrechnung ist der Beschluss über eine Sonderumlage die dritte Möglichkeit, innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft Geldbeträge zur Bezahlung von gemeinschaftlichen Lasten und Kosten einzufordern. Mit einer Sonderumlage finanzieren die Wohnungseigentümer nicht vorhersehbare Ausgaben, beispielsweise höhere Instandhaltungskosten als ursprünglich vorausgesehen. Auch bei dringenden Reparaturen wird die Sonderumlage das probate Mittel sein, wenn Liquiditätsschwierigkeiten vorhanden sind. Der Verteilungsschlüssel orientiert sich in der Regel an den Miteigentumsanteilen.

Begleitperson in der Wohnungseigentümerversammlung
Grundsätzlich dürfen an der Wohnungseigentümerversammlung nur Eigentümer teilnehmen. Weder Partner, Ehegatten noch Anwälte sind erlaubt. Ausnahme stellen nur solche Art Eigentümer dar, die wegen Alter oder Behinderung der Versammlung nicht angemessen folgen können. Oder Versammlungen, in denen Angelegenheiten von besonderer tatsächlicher oder rechtlicher Schwierigkeit erörtert werden, so dass seitens des Eigentümers ein berechtigtes Interesse an der Durchbrechung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung vorliegt, so dass der Eigentümer beispielsweise einen Rechtsbeistand mit zur Versammlung bringt.

Wohngeld / Hausgeld
Wie bereits unter Lasten und Kosten dargelegt, sind die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Wohnungseigentümer zu zahlen. Die anteiligen Zahlungen der Wohnungseigentümer werden als Wohngeld oder Hausgeld bezeichnet. Die Wohngeldvorauszahlung wird durch den Beschluss über den Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan fällig. Nach Ablauf des Kalenderjahres hat der Verwalter über die Wohngeldvorauszahlungen und die tatsächlich angefallenen Lasten und Kosten abzurechnen.

Der Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter auf die Erteilung der Einwilligung zu einer den vertragsgemäßen Gebrauch überschreitenden baulichen Veränderung.

Eine erteilte Zustimmung ist nach herrschender Meinung grundsätzlich auf die Dauer des Mietverhältnisses beschränkt, so dass die Zustimmung das Recht des Vermieters, die Herstellung des ursprünglichen Zustandes zu verlangen, grundsätzlich nicht ausschließt. Diese Verpflichtung geht sodann auch ohne ausdrückliche Regelung auf einen Mietnachfolger über, der im Einverständnis mit dem Vermieter Einbauten seines Rechtsvorgängers übernimmt.

Betriebskosten
1. Die Kostentragungspflicht
Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen (§ 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung - II. BV).

Durch vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag kann der Eigentümer bzw. Vermieter diese Kostentragungspflicht ganz oder zum Teil auf den Mieter übertragen.

2. Die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrkV - bis 31.12.2003 Anlage 3 zu § 27 Zweite Berechnungsverordnung - II. BV)
Gemäß der Betriebskostenverordnung sind folgende Kosten umlegbar, sofern dies vertraglich vereinbart wurde:

  • laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (z. B. Grundsteuer)
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Kosten der Entwässerung (Schmutz- und Regenwassergebühren)
  • Heizkosten (Brennstoff, Abrechnung, Bedienung, Wartung, Betriebsstrom, etc.)
  • Kosten der Warmwasserversorgung
  • Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • Kosten des maschinellen Personen- und Lastenaufzuges
  • Kosten der Straßenreinigung
  • Kosten der Müllabfuhr
  • Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Kosten der Gartenpflege
  • Kosten der Hausbeleuchtung bzw. Allgemeinbeleuchtung
  • Kosten der Schornsteinreinigung
  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Kosten für den Hauswart
  • Kosten des Betriebes der Gemeinschaftsantennenanlage und des Betriebes der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage
  • Kosten der maschinellen Wascheinrichtung
  • Kosten sonstiger Betriebskosten: z.B. Feuerlöschgerätekosten, Prüfung von Blitzableitern, Reinigen von Dachrinnen (gemäß Nr. 17)

Insbesondere nicht umlegbar sind Verwaltungskosten und Reparaturkosten (über letztere kann aber u. U. in eingeschränktem Maß eine andere Vereinbarung getroffen werden).

3. Abrechnungsschlüssel
Nach altem Recht konnte der Vermieter in den Fällen, in denen ein Abrechnungsmaßstab (Umlageschlüssel) für die Betriebskosten im Mietvertrag nicht vereinbart war, den Abrechnungsmaßstab einseitig nach billigem Ermessen bestimmen (§§ 315, 316 BGB). Über die Umlageschlüssel Wohnfläche, Personenzahl, Miteigentumsanteil, umbauter Raum u.a. kam es immer wieder zu Auseinandersetzungen. Um diese zu beenden, ist bei der Mietrechtsreform in § 556a neu bei fehlender vertraglicher Vereinbarung jetzt der Flächenmaßstab (Anteil der Wohnfläche) gesetzlich als Umlageschlüssel festgelegt worden.

Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen (z.B. Wasser, Müll), sind nach dem Verbrauch abzurechnen. Die verbrauchsabhängige Abrechnung hat Vorrang vor der Flächenabrechnung. Der Vermieter hat kein Wahlrecht dahingehend, trotz erfassten Verbrauchs nach Wohnfläche abzurechnen.

Eigentümerwechsel
Ein Eigentümerwechsel tritt ein bei Tod des Vermieters sowie bei Veräußerung oder Zwangsversteigerung.

Übergang der Mietverträge

  a. Erbe oder Erbengemeinschaft

Beim Tod des Vermieters tritt an dessen Stelle der Erbe oder eine Erbengemeinschaft, der/die als Gesamtrechtsnachfolger alle Rechte und Pflichten des Erblassers aus dem Mietverhältnis kraft Gesetzes übernimmt. Die Erben sind an sämtliche vom Erblasser mit den Mietern getroffenen Vereinbarungen gebunden und haben daher keinen Anspruch auf Abschluss eines neuen Mietvertrages oder auf ändernde oder zusätzliche Vereinbarungen.

  b. Erwerber / neuer Eigentümer

Im Falle der Veräußerung eines Grundstücks nach der Überlassung an den Mieter tritt der Erwerber nach der gesetzlichen Vorschrift des § 566 BGB anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechten und Pflichten ein. Es gilt der Grundsatz: "Kauf bricht Miete nicht".

Der Eigentumserwerb und damit der Übergang tritt beim Kauf mit Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch (BGH, WM 1989, 141) ein. Nicht genügt für den Eigentumsübergang das obligatorische Verpflichtungsgeschäft, etwa der notarielle Kaufvertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, dem Erwerber die Sache zu übergeben und das Eigentum daran zu verschaffen.

  c. Zwangsversteigerung

Bei Erwerb eines Grundstücks durch Zwangsversteigerung tritt der Erwerber gemäß § 57 ZVG mit Zuschlag in die Mietverhältnisse ein.

Kündigung durch den neuen Eigentümer
Der neue Eigentümer kann das Wohnraummietverhältnis nur unter den normalen gesetzlichen Voraussetzungen kündigen, d.h. es muss ein besonderes Interesse vorliegen. Dies gilt nach herrschender Meinung auch beim Erwerb durch Zwangsversteigerung.

Anspruch auf Zahlung des Mietzinses - Rückstände und Vorauszahlungen
Der Erwerber hat gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses nur für die Mieten, die nach dem Erwerb (Eigentumsübergang = Eintragung in das Grundbuch) fällig geworden sind. Davon abweichende kaufvertragliche Vereinbarungen beispielsweise über einen anderszeitigen Übergang von Nutzen und Lasten wirken nur zwischen Verkäufer und Erwerber und bedeuten grundsätzlich keine Abtretung der Mietzinsansprüche (OLG Düsseldorf, DWW 1993,175), so dass der Mieter bis zur Umschreibung in das Grundbuch an den Verkäufer zahlen kann und der Erwerber sodann ggf. lediglich einen Anspruch gegen den Verkäufer auf entsprechende Erstattung hat.

Sonstige Rückstände (z.B. Mietrückstände des Mieters) aus der Zeit des Voreigentümers kann der Erwerber nur verlangen, wenn ihm diese abgetreten worden sind.

Der Erwerber ist zur Abrechnung über die noch an den früheren Eigentümer geleisteten Vorauszahlungen auf Betriebskosten nicht verpflichtet, weil der Rechtsgrund für die Erstattung nicht verbrauchter Vorauszahlungen bereits vor dem Eigentumsübergang entstanden ist.

Mieterhöhungen
Der Erwerber ist berechtigt, die rechtlich vorgesehenen und möglichen Mieterhöhungen durchführen. Nicht selten soll dies bereits vor dem Eigentumsübergang (Eintragung in das Grundbuch) geschehen. Hierzu müssen sodann Verkäufer und Erwerber im Innenverhältnis vereinbart haben, dass bereits zu einem früheren Zeitpunkt Nutzungen und Lasten an den Erwerber übergehen. Sodann muss der Erwerber die Mieterhöhung im Namen des Verkäufers durchführen, d.h. der Verkäufer muss den Erwerber dafür entsprechend bevollmächtigen.

Haftungsauschluß: Die ProCasa Immobilien GmbH übernimmt keine Haftung für die Richtigkeit der Angaben.